임대업, 조물주 보다 건물주?
이런 말 많이 들어보셨죠?
Thank you for reading this post, don't forget to subscribe!“조물주 보다 건물주”
건물주가 되고 싶으세요?
아니면 벌서 건물주가 되셨나요?
건물주도 준비가 필요합니다.
그냥 건물만 있다고 다 되는 게 아니거든요.
임대업 창업 전에 꼭 알아야 할
7가지 현실 팩트를 알아보겠습니다.
1. "나도 이제 건물주!"
그런데, 그 다음은?
마침내 내 이름으로 된 건물이 생겼습니다.
기분 좋게 “이제 나도 임대료 받는 건물주!” 라고
외치고 싶은 그 순간, 머릿속이 복잡해집니다.
“어? 임대사업 어떻게 시작해야 하지?”
건물 하나 있으면 저절로 월세가 꽂히는 줄 알았는데,
막상 부동산과 계약하려니 이것저것 물어보는 게 많고,
사업자 등록은 해야 하는 건지, 세금은 또 어떻게 되는 건지…
생각보다 할 일이 꽤 많습니다.
2. 건물주도 ‘사업자’ 라고?
많은 분들이 예상외로 잘 모르시는게 바로 이 부분인데요.
“나는 그냥 건물만 빌려주는 사람인데,
왜 사업자 등록을 해야 하죠?”
이유는 간단합니다.
부동산 임대는 사업으로 간주되기 때문이에요.
예를 들어,
건물을 상가로 임대하거나, 오피스텔을 여러 채 보유하고 임대수익을 얻는 경우에는 사업자 등록이 의무입니다.
심지어 단 한 건물, 한 호실만 임대하더라도 조건에 따라 사업자 등록을 해야 할 수도 있어요.
특히 부가가치세 과세 사업자로 등록하면, 세금 부담을 줄이는 데 도움이 되는 경우도 많죠.
3. 임대업 사업자등록, 언제까지 ?
임대업도 사업인 만큼,
세법상 다음과 같은 규정이 있습니다.
“사업을 시작한 날부터 20일 이내에
사업자등록을 신청해야 한다”
(국세기본법 제5조 및 부가가치세법 제8조)
즉, 세입자와 임대차계약을 체결하고, 실제로 임대가 개시되는 날부터 20일 안에 세무서에 사업자 등록을 완료해야 한다는 뜻입니다.
만약 이 시기를 넘기면?
가산세가 부과될 수 있고, 추후 세금 신고 시에도 여러 불이익이 발생할 수 있어요.
4. 과세? 면세? 그것이 문제로다
임대업 사업자는
크게 ‘과세 사업자’ 와 ‘면세 사업자’ 로 나뉩니다.
이게 왜 중요하냐고요?
일단 과세사업자는 부가가치세를 청구할 수 있고,
매입한 비용 중 일부를 세금에서 공제받을 수도 있어요.
예를 들어,
엘리베이터 교체비용,
공용전기 수선비,
인테리어 비용 등등…
이런 것들을 세금 계산서로 정리해두면,
나중에 부가세 환급이 가능합니다.
반면 면세사업자는 부가세를 따로 부과할 수 없고,
비용처리의 범위도 제한적이에요.
임대업을 하다 보면 들어가는 비용을 한번 볼까요?
비데교체, 형광등교체, LED교체, 옥상방수, 누수, 배관, 엘리베이터점검비, CCTV운영비,
싱크대교체, 이중창설치, 방충망교체, 도배, 타일, 수전, 수리업자 점심식대 지불, 중개사비용,
광고비용(에어비엔비 등 플랫폼 수수료 포함), 각종 안전교육비, 시설점검비,
하수비, 보일러, 에어컨, 조경, 건물청소비, 전기세, 수도세 등(상황에 따라 다름),
폐기물처리, 쓰레기처리, 철거비, 이사 지원금, 물건 보러 오시는 분에게 드린 홍삼진액이나 커피,
업무용 핸드폰비, 인터넷사용료, 노트북, PC, 프린터, 사무비품,
건물상각비, 재산세, 종부세, 보험료, 각종부담금,
관리직원을 직접 고용했다면 그 인건비, 4대보험, 법무비용, 소송비용, 피해보상비, 건물종합관리 외주비, 기장료 등등
셀 수 없이 많아요.
따라서 임대용 건물의 용도(상가 vs 주택), 세입자 유형에 따라 건물 관리에 들어가는 비용처리도 고려해서 어떤 방식으로 사업자 등록을 할지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
5. 가족 명의로 건물이 나뉘어 있다면?
건물이 여러 명의 공동명의로 되어 있다면,
지분별로 따로 사업자 등록을 해야 할 수도 있어요.
예를 들어,
형제 자매가 함께 건물을 상속받아 각자 50%씩 지분을 가진 경우,
각자 지분만큼 임대수익을 신고해야 하죠.
그리고 이때 각자의 세금 계산이 따로 이루어집니다.
즉, 세무 전략도 지분 구조에 따라 달라진다는 뜻이에요.
이런 경우, 꼭 전문가 상담이 필요한 이유이기도 하죠.
6. 건물주가 내는 세금은?
임대수익이 생기면 당연히 세금도 따라옵니다.
대표적인 건 다음 3 가지죠.
• 종합소득세
→ 연간 임대수익에 따라 과세
• 부가가치세
→ 과세사업자의 경우 매년 1~2회 신고
• 종합부동산세 (종부세)
→ 일정 기준 이상 고가 부동산 보유 시 과세
세금은 꼼꼼히 신고하지 않으면 가산세나 세무조사 리스크까지 생길 수 있습니다.
특히 여러 채 임대하거나, 임대소득이 일정 기준을 넘는 경우
세무전략 없이 방치하면 세금폭탄 맞을 수도 있어요.
7. 임대업은 소극적인 수익사업?
많은 분들이 임대업을 “그냥 건물만 있으면 되는, 손 안 대고 코 푸는 사업” 쯤으로 생각하시는데요.
막상 시작해보면, 계약 관리, 세금 문제, 건물 관리, 민원 처리 등 생각보다 챙겨야 할 게 정말 많습니다.
특히 임대소득이 일정 수준을 넘기면, 사업자 등록 + 세무 전략 + 자산관리 전략이 종합적으로 따라가야 하죠.
“준비된 건물주”가 되는 게 진짜 시작입니다. 임대업은 단순히 ‘월세 받는 일’이 아닙니다.
사업자로서 법적 의무, 세무 리스크, 계약관리까지 모두 책임져야 하는 하나의 창업이자 운영사업이에요.
아무 준비 없이 시작하면, “이게 왜 이렇게 복잡해요?” 라는 말이 절로 나오지만,
제대로 구조를 잡고 시작하면 가장 안정적이고 장기적인 수익형 사업이 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
(질문) 오피스텔 임대하고 있어요. 임대사업자 신고해야 하나요?
(답변) 상황에 따라, 의무일 수도 아닐 수도 있어요.
통상 실평수 10평 미만인 오피스텔은 사업자 신고의무가 없을 가능성이 높아요. 자세한건 연락주세요.
(질문) 아파트 월세받고 있어요. 사업자 등록하려는데 구청에 하는 건가요? 세무서에 하는 건가요?
(답변) 우선 사업자등록의무가 있다면, 세무서에는 필수적으로 해야 하고 취득세 및 향후 양도세 감면 등 세제혜택까지 고민 하신다면 구청에도 신고해야 해요.
단, 구청에 임대사업자로 등록될 경우 지켜야 할 의무도 많아요. 일정기간 임대물건을 팔면 안되고, 월세인상폭 제한도 있어요.
안지키면 혜택 본 금액을 토해내야 하고, 별도의 가산세와 과태료도 있어요.
그래서 꼼꼼히 따져보고 결정해야 해요.
(질문) 2월에 하는 사업장현황신고시 멀 적어 내나요? 신고하고 내는 세금이 있나요?
(답변) 연간 월세수입과 임차현황, 보증금, 면적, 임차인 정보 등등을 적어서 제출해야 해요.
연도중에 임차인이 변동 되면 그 내용도 기재해야 해요.이걸 바탕으로 5월에 소득세를 가늠하거든요.
2월에 사업장현황신고시 내는 세금은 없어요. 낼 세금이 없다고 신고 안하면 가산세가 꽤나 커요.
월세수입이 년간 1억 이면 50만원정도 가산세가 부과되어요. 50만원 가산세면 1년치 기장료보다 크지요?
(질문) 간주임대료가 뭔가요?
(답변) 전세로 임대해도 월세로 임대한 것 처럼, 임대수익이 발생한 것으로 ‘간주’하는 것이 간주임대료에요.
예컨데 전세보증금 받은 것을 은행에 넣으면 은행이자수익만큼 수익이 발생하는 것으로 보는거죠.
문제는 실제로 사정상 정기예금이 아니라, 일반 보통예금에 넣어놔도 정기예금에 넣은 것만큼 수익이 발생하는 것으로 강제하는 거죠.
(질문) 간주임대료는 다 과세되나요? 친구는 세금 안낸다고 하는데…
(답변) 우선 간주임대료는 법인세법과 소득세법, 부가가치세법 각 법령에 다르게 규정하고 있어서 과세소득 구성요건이 모두 달라요.
그리고 각 법령에서 상가냐 주택이냐에 따라 그리고 주택 몇채를 가지고 있냐, 주택의 크기, 가격(기준시가 기준)에 따라서도 달라져요.
요약하면 요건이 충족되는 간주임대료에 대해서만 세금이 나옵니다.
(질문) 건축법상 용도를 고시원으로 해서 건축허가를 받아서 신축했어요. 과세사업자 맞는거죠?
(답변) 실질에 따라 달라질 수 있어서, 주의해야 해요.
외관상 용도만 고시원이고 실제로는 숙식이 가능한 형태로 불법적으로 신축한 경우에는 세법에서 ‘주택’으로 볼 수 있어요.
그러면 면세사업자가 되는 거죠.
이 경우, 공사비 10억에 부가세 1억을 합쳐서 11억원을 지출해도 부가세 1억은 공제 못받게 되어요. 이렇게 되면 자금계획에 차질이 생기게 되죠.
그래서 이런 부분까지 고민해서 사업자등록을 잘하셔야 해요.
(질문) 다른 곳은 임대사업장 1개에 월 3만원에 해주고, (세금)계산서 발행도 대행해 준대요!
(답변) 네,
보증금이 작고, 물건 개수도 3개 이하이고, 복식부기로 기장 안하고,
직원이나 기타 인건비(사업, 기타) 신고가 없고,
전자(세금)계산서 발행의무가 없어서 종이 세금계산서 발행이고,
세금계산서 교차검증 서비스는 제공하지 않고,
사장님 다른 근로소득이나 금융소득, 기타소득 혹은 다른 사업소득이 없으며,
입력된 매출에 단순율 혹은 기준율에 따른 추계경비를 반영하여 신고하는 경우라면 저희도 그렇게 제공해 드려요.
그런데 이 모든 조건에서 변동이 생기시면 청구 수수료가 인상될 수 있어요!!
혹시 그럼에도 불구하고 그 가격에 서비스가 제대로 나가는 곳이 있다면
개인적으로 소개시켜주세요
개인적으로 저도 거기에 맡겨야 할거 같아요.
Summary & TIP
1. 내가 면세인지 과세인지 공사 들어가기 전부터 꼭 체크하자!
2. 빌딩 사기전에 꼭 사업성 분석 꼼꼼히 하자!
3. 실거주목적 이외의 아파트 구입시 꼼꼼히 체크하냐에 따라 목돈이 절약된다!
4. 구청 임대사업 등록도 생각해보고 결정하자!
조물주 보다 위라는 건물주가 되셨나요?
임대업 창업, 사업자 등록, 복잡한 세무신고, 계약 문제까지 전문가의 도움을 받아보세요.
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written by 해결통
작성자 의견으로 해결통 공식입장과는 다를 수 도 있습니다
